ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ОТНОШЕНИИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

По общим правилам законодательства право собственности на объект недвижимости наступает с момента его регистрации в органе, уполномоченном на проведение данных мероприятий.

Однако, ни всегда у граждан или юридических лиц имеются полные и законные основания для последующего возникновения права на регистрацию данных объектов недвижимости в силу самых различных причин.

К таким случаям можно отнести случаи приобретения права собственности на самовольные постройки.

Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В случае, если лицо осуществляет строительство в нарушение установленных законом требований, он лишается прав на осуществление всех правомочий в отношении данного объекта недвижимости, то есть ни вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Кроме того, у владельцев таких построек возникают также сложности в отношении пользования данным имуществом.

В связи с этим, законодательством предусмотрены основания, дающие право лицам, произведенным самовольную постройку признать в отношении нее право собственности.

При этом, не стоит забывать о том, что законодательством также устанавливает меры по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, если самовольно произведенная постройка их нарушает.

В целях узаконивания самовольной постройки лицу, которое ее осуществило, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности в отношении нее. При этом в зависимости от вида объекта, которое истец намерен узаконить меняется наименование предмета исковых требований.

Дела такой категории рассматриваются в порядке общего искового производства, при этом будет это суд общей юрисдикции или арбитражный суд решается в зависимости от участников процесса.

Однако, в некоторых случаях, наличие у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя не является препятствием для обращения в суд общей юрисдикции. Так как, при обстоятельствах, когда отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, отказ в принятии искового заявления к производству судом общей юрисдикции будет незаконным.

Кроме того, отмечаем, что при рассмотрении подобных категорий дел, следует учитывать правило об исключительной подсудности исков о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Данные исковые заявления относятся на рассмотрение суда по месту нахождения этих объектов.

Следует отметить, что в процессе рассмотрения искового заявления о признания права собственности на самовольную постройку выясняется вопрос о том предпринял ли истец, создавший ее, надлежащие меры к легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Следует отметить, что в целях узаконивания постройки необходимо получить разрешение уполномоченного органа, как правило, то местная администрация.

Согласно норм законодательства, отсутствие разрешение уполномоченного органа, согласно нормам действующего законодательства не является основанием для отказа в удовлетворении иска при рассмотрении данной категории дел в суде.

Однако, несмотря на это, вместе с подачей искового заявления в суд следует приобщить к нему документы, подтверждающие тот факт, что заинтересованное лицо предприняло все необходимые меры к получению разрешения, в противном случае это будет являться основанием к отказу в принятии иска или оставлении его без движения, то есть будет дано время для устранения недостатков при его подаче, что значительно увеличит время рассмотрения вопроса.

В ходе судебного разбирательства, также будет необходимо доказать тот факт, что произведенная лицом постройка не нарушает прав и законных интересов других граждан, не ущемляет их в реализации их прав по пользованию принадлежащим им помещением или иными объектами недвижимости, которые, к примеру прилегает к самовольной постройке.

Также, следует помнить, что право собственности на самовольную постройку не будет признано в судебном порядке, если она произведена лицом на земельном участке, которое не принадлежит ему ни по праву собственности, ни по праву пожизненного наследуемого владения и иных, установленных законом.

Исключения из правил составляют случаи, когда право собственности на самовольную постройку признается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Также, кроме указано, в исковом заявлении должно быть четко указано в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и правильно сформулированы исковые требования, обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и все возможные доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

В случае, если при рассмотрения дела о признании права собственности на самовольную постройку исковое заявление удовлетворяется, вступившие в законную силу судебное решения на самовольную постройку будет являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Отдельно также следует акцентировать внимание на то, что в судебной практике встречаются также дела по исковым заявлениям о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.

Исходя, из некоторых признаков самовольной постройки, в частности, что она является возведением недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

При этом, самовольная постройка может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая данные положения, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право на получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, предусмотрена земельным законодательством и, кроме того, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, осуществляется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с этим, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также, отмечаем, что при признание права собственности на самовольную постройку не может осуществляться в силу приобретательской давности.

Так как следует принять во внимание, что нормами законодательства установлено признание права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности на принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В связи с этим, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, так как отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.

В некоторых ситуациях, самовольная постройка, напротив, может стать основанием для обращения в суд не лиц, которые ее произвели в целях признания права собственности, а иных - органов местного самоуправления, соседей, юридических лиц и прочих, в целях устранения данной постройки.

Данные действия также производятся путем подачи искового заявления о сносе самовольно произведенной постройки.

Подается исковое заявления по тем же правилам и в том же порядке, что исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку.

Требование о сносе самовольно произведенной постройки возникает в прямо противоположных случаях, что являются основаниями для ее узаконивания, в случае если постройка произведена с нарушением градостроительных и строительных норм, при нарушении постройкой прав и законных интересов других лиц. Кроме того, в случаях, когда постройка произведена на земельном участке, не предназначенном для строительства и не отвечает целевому назначению земельного участка, также, когда земельный участок был предоставлен уполномоченных на его выдачу органом в нарушение законодательства, в случаях, когда постройка произведена самовольно на земельном участке лицом, которое ему не принадлежащем на праве собственности или ином вещном праве.

Что касается вопроса нецелевого использования земельного участка как основания для сноса самовольной постройки, то при рассмотрении гражданского дела о признании права собственности на самовольную постройку или ее сносе, вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках данного дела не рассматривается судом.

Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном законодательством. При этом рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Однако, в случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

При рассмотрении искового заявления о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо может заявить ходатайство об обеспечении иска, к примеру запрет на производство строительных работ. Запрет может быть наложен судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.

В случае, если суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для сноса постройки, решением суда устанавливается также срок для его исполнения. При неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика.

Кроме того, отмечаем, в случае, если имеются обременения права собственности в виде запрета на новое строительство и при этом все же возведены такие объекты, имеется основание для признания их самовольными постройками и сноса.

Исходя из изложено, рассмотрение вопроса о признание права собственности лица в отношении самовольно произведенной постройки, как и защита прав лиц, чьи законные права и интересы были нарушены самостроем, имеет свои особенности. Процедура доказывания права на узаконивание самостроя, как и процесс установления оснований для сноса самовольной постройки требует соблюдения установленных законом требований.

В связи с этим, в ходе подготовке искового материала для подачи в суд, а также при участии в судебном заседании заинтересованному лицу может потребоваться помощь по защите своих прав.

В целях получения юридической помощи на любой стадии от подготовки искового заявления до вынесения решения судом по вопросу признания права собственности на самовольную постройку или защите права, связанной со сносом самовольной постройки советуем обращаться за помощью специалистов.


КОНТАКТНЫЕ ТЕЛЕФОНЫ ЮРИСТОВ ПАТТЭРН-К:

28-10-98; 8-937-918-10-98