СЕРВИТУТ КАК ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ. ПОРЯДОК И ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ

Бывают случаи, когда собственнику земельного участка просто необходимо пользоваться смежным земельным участком (к примеру, для прохода или проезда к своему земельному участку, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке и т.д.). Для обеспечения пользования соседним земельным участком законодательством предусмотрено такое понятие как сервитут.

Сервитут – это право ограниченного пользования соседним земельным участком.

В соответствии с гражданским законодательством сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Считаем важным отметить, что установление сервитута возможно: в силу закона; по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; в судебном порядке (при отсутствии соглашения).

Кроме того, сервитуты делятся на: срочные (устанавливаются на определенный срок) и постоянные (без ограничения срока), а также публичные (устанавливаются в соответствии с законом (к примеру, по решению органа местного самоуправления для общественных нужд) и частные устанавливаются по соглашению сторон (между лицом, требующим его установления и лицом, являющимся собственником соседнего участка).

Следует указать, что установление сервитута является одним из видов обременения для собственника смежного земельного участка. Однако, это вовсе не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Считаем важным отметить, что также, право требования установления сервитута в отношении земельного участка принадлежит собственнику недвижимого имущества, находящегося на данном участке, а также обладателю права хозяйственного ведения или оперативного управления.

Однако, если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано и строение является самовольным, то владелец такой постройки не обладает правом требования установления сервитута в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

При этом, собственник земельного участка на котором установлен сервитут вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как правило, размер платы за установленный сервитут равен размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с возникшим обременением.

Следует указать, что плата за установленный сервитут может осуществляться в виде единовременного платежа или путем периодических выплат. Один из данных видов выплат, определяется в зависимости от варианта установления сервитута, поэтому может быть указан в соглашении о сервитуте, решении суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Итак, если собственник земельного участка, на котором предполагается установить сервитут не возражает против его установления, то необходимо заключить с ним соглашение об установлении сервитута, в котором прописать в отношении какого земельного участка будет установлен сервитут

Обращаем внимание на тот факт, что в связи с тем, что сервитут является обременением, он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права в графе «Существующие ограничения (обременения) права» будет указан установленный сервитут.

Ранее указывались варианты установления сервитута: в силу закона, по соглашению и в судебном порядке.

В любом случае, сначала необходимо попытаться решить вопрос предоставления сервитута с собственником земельного участка, на котором его нужно установить, мирным путем, а именно путем направления в его адрес заявления об установлении сервитута, и только в тех случаях, если его достигнуть не удалось, то добиваться его установления в судебном порядке путем подачи искового заявления об установлении сервитута.

При этом, в качестве доказательств правомерности установления сервитута могут быть приложены: свидетельство о праве собственности на участок; кадастровый паспорт земельного участка; схема границ земельного участка; технический отчет о горизонтальной съемке, межевой план (схема расположения земельных участков), варианты установления сервитута и т.п.

К примеру, истец обратился в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании земельным участком, установлении сервитута земельного участка. В обоснование своих требований указал, что проезд, к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку и дому возможен только через земельный участок, принадлежащий на праве собственности ответчику. В свою очередь, ответчик предложил заключить соглашение о сервитуте, на описанных в соглашении условиях, с учетом Приложения №1 к Соглашению об установлении сервитута земельного участка, содержащим затраты на содержание земельного участка, находящегося в общем пользовании, услуги по охране, уборке территории, налога на землю, наружного освещения, услуг дератизации и дезинфикации контейнерной площадки, дополнительных и организационных расходов. В связи с тем, что между истцом и ответчиком возникли разногласия, истец был вынужден обратиться в суд. Судом установлено, что для организации проезда по маршруту, указываемому истцом, необходимо установить дополнительный контрольно-пропускной пункт, оборудовать его специальной техникой, либо дополнительными охранниками, в то время как, проезд через дорогу, используемую всеми соседями, не требует никаких финансовых и организационных вложений. Соответственно, в таком случае, расходы собственников спорного земельного участка на организацию проезда будут минимальны, что свидетельствует о наименее обременительных условиях для собственников участка, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

Таким образом, установление сервитута в судебном порядке возможно при наличии одновременно следующих условий: во-первых, права собственности на объект недвижимости, во-вторых, невозможности обеспечения нужд собственника такого объекта недвижимости без установления сервитута соседнего объекта недвижимости, в-третьих, недостижения соглашения с собственником соседнего объекта недвижимости об установлении или условиях сервитута.

Как отмечалось выше, сервитут является обременением в связи с чем, независимо от варианта его установления подлежит обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует указать, что, в том случае, если сервитут устанавливается на часть земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия такого сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

А вот в том случае, если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Обращаем внимание на тот факт, что в последующем, при продаже недвижимости или земельного участка, обремененного сервитутом, обременение в виде сервитута будет сохраняться и перейдет к другому лицу, приобретшему такой земельный участок. Иными словами сервитут является как бы «привязанным» к земельному участку, на котором он установлен и именно поэтому он не может быть самостоятельным предметом сделок (купли-продажи, залога и др.).

Наряду с требованием об установлении сервитута гражданским законодательством предусматривается возможность прекращения сервитута.

Так, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду устранения оснований, по которым он был установлен.

Например, исходя из материалов одного дела, истец обратился в суд с требованием о прекращении сервитута. Требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, каких-либо ограничений (обременений) права на земельный участок не зарегистрировано. В соответствии с решением районного суда часть указанного участка обременена сервитутом для подъезда к своему участку. Сервитут на участок истца установлен по причине, того, что он являлся составной частью варианта раздела земельного участка, предложенного экспертом. При этом, указанный в решении суда сервитут в установленном порядке ни истцом, ни ответчиком не регистрировался и не использовался по причине несоответствия требованиям, установленным к ширине подъезда к земельному участку под индивидуальное жилищное строительство. С учетом изложенного, истец просит прекратить сервитут, обременяющий земельный участок. Суд иск удовлетворил, указав, что ввиду исключения оснований, по которым сервитут был установлен, а также ввиду того, что земельный участок принадлежащий истцу в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, сервитут подлежит прекращению.

Необходимо отметить, что в некоторых случаях, помимо требования о прекращении сервитута, может быть заявлено требование о возмещение убытков.

Так, истец обратился в суд с исковым требованием о прекращении сервитута и возмещении убытков. В обоснование своих требований указал, что является собственником земельного участка, на котором по решению суда был установлен сервитут в целях производства ремонтных работ с правой стороны жилого дома и веранды, принадлежащего ответчице. Кроме того, во исполнение решения суда истцом была установлена граница в виде колышков в пределах установленного сервитута. Причем, для указанных целей истец нанимал работника, за услуги которого он понес расходы. Также, он демонтировал забор, обеспечивал возможность ответчикам, в указанное им время проводить все намеченные ремонтные работы по дому и веранде, к настоящему моменту все виды работ закончены, а поскольку основания, послужившие к установлению сервитута, отпали, сервитут следует прекратить. Помимо данных расходов, истец, также потерял ежегодный доход от продажи урожая картофеля и моркови, в результате обременения сервитутом не мог использовать в соответствии с назначением участка. Суд иск удовлетворил.

Итак, действующим законодательством предусмотрено такое понятие как сервитут, под которым понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Данное право направлено на возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, однако на практике установление сервитута может быть сопряжено с различного рода трудностями.

В силу изложенного, советуем при возникновении разного рода вопросов, связанных с установлением сервитута, не пренебрегать помощью специалистов и своевременно обращаться за разъяснением существующих прав и порядка признания или восстановления данных прав.


КОНТАКТНЫЕ ТЕЛЕФОНЫ ЮРИСТОВ ПАТТЭРН-К:

28-10-98; 8-937-918-10-98