УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНО ПРОИЗВЕДЕННОГО ИЗМЕНЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ (РЕКОНСТРУКЦИЯ) ПОРЯДОК УЗАКОНИВАНИЯ

Приобретение права собственности в отношении жилого или нежилого помещения является важным вопросом во все времена.

Решение вопроса оформления собственности в отношении объектов недвижимости не всегда происходит своевременно и в установленном законом порядке, в связи с этим возникает масса сложностей в последующем в узаконивании этих объектов, чтобы обладать им как того требует закон и совершать все возможные операции с данным имуществом.

Как правило, это касается несвоевременного оформления перехода права собственности в порядке наследования по закону, откладывание вопроса оформления самовольных построек, несвоевременное обращение за получением разрешения при произведении перепланировок, реконструкций помещений, переустройства, переоборудования и прочих мероприятий.

Вопросы приобретения права собственности в отношении имущества, которое по тем или иным причинам не было своевременно узаконено или процедура узаконивания которого зашла в тупик в большинстве случаев рассматриваются в суде.

К делам, касающимся признания права собственности или восстановления права собственности в отношении недвижимого имущества можно отнести иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права собственности, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Признание права собственности в отношении недвижимого имущества происходит как в отношении имущества, которое уже длительное время находится в пользовании лица, так и в отношении объекта недвижимого имущества, которое лицо считает своим.

Остановимся подробнее на вопросе признания права собственности в отношении самовольных реконструкций.

Согласно законодательства, реконструкция жилья это комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард.

Реконструкцией жилого дома является переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно - планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно - технических и инженерно - технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно - планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично - лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.

Успех разрешения вопроса узаконивания реконструкции во многом зависит от того, в каком объекте недвижимости произошла реконструкция, и как данное самовольно произведенное изменение помещения и его площади затрагивает права других граждан.

К примеру, самовольна реконструкция была произведена одним из жителей многоквартирного дома.

В данном случае, для узаконивания реконструкции и перепланировки требуется соблюдение установленных требований.

Во-первых, житель данного многоквартирного дома должен быть собственником жилого или нежилого помещения, в котором он произвел реконструкцию.

Во-вторых, так как он присвоил себе часть имущества, которое относится к собственности остальных жильцов многоквартирного дома, так как все имущество в жилом доме (места общего пользования) находится в общедолевой собственности, в целях последующего узаконивания произведенной реконструкции ему необходимо организовать и провести собрание собственников жилого дома.

При этом, собрание должно производиться в порядке, строго предусмотренном жилищным законодательством.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются как при проведения собрания в очной, так и заочной форме, в случае, если собрание проведено в очной форме, признается несостоявшимся.

При этом, установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда принимается решение о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания и иных, установленных законом решения принимаются большинством голосов - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение вопроса о реконструкции многоквартирного дома (в том числе связанной с его расширением или надстройкой), в порядке установленном законодательство требует наличия голосов всех жильцов многоквартирного дома.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти.

При этом, отмечаем, в случае, если не исключена последующая необходимость обращения в суд за решением вопроса узаконивания реконструкции, на повестку дня, рассматриваемого общим собранием жильцов, следует ставить все вопросы, которые вы хотите разрешить в отношении произведенной реконструкции. Иначе это может стать основанием для рассмотрения дела ни в пользу заинтересованного лица.
В-третьих, в случае, если разрешается вопрос об узаконивании реконструкции в обязательном порядке, проводится обследование помещения соответствующим специалистом на предмет установления произведенного переоборудовании, переустройства или перепланировке, соответствия санитарным и строительным нормам. Проведенное обследование оформляется путем составления заключения или акта.
В-четвертых, для того чтобы узаконить произведенные изменения площади помещения, необходимо обратиться в орган, уполномоченный давать разрешение на соответствующие действия. Как правило, такими органами являются органы местного самоуправления, комитеты по управлению имуществом, управление архитектуры и иные.
Однако, если уже произведено самовольное изменение площади помещения, то разрешение на уже произведенную реконструкцию получить будет очень сложно.
Разрешение вопроса будет производится в суде, так как органы, уполномоченные на выдачу разрешений, как правило, в подобных случаях отказывают в этом.
В судебном порядке узаконивание реконструкций жилого или нежилого помещения производится либо путем признания права собственности на произведенную реконструкцию, либо в порядке признания права собственности по приобретательской давности.
Исковое заявление подается по правилам общего искового производства. В обязательном порядке в судебное разбирательство должны быть предоставлены достаточные доказательства того, что произведенное изменение помещения в форме переустройства, переоборудования или перепланировки не нарушают права и законные интересы других собственников многоквартирного дома или собственников-соседей, если речь идет о жилом доме, о чем должно свидетельствовать заключение уполномоченного органа.
Как, правило, если по строительным требованиям произведенная реконструкция не представляет опасности для жизни и здоровья людей, кроме того, не ущемляет их права по пользованию общим имуществом многоквартирного дома, то суд признает право собственности на произведенную реконструкцию. Однако большое внимание при разрешении данного вопроса отводится количеству голосов, полученных при проведении общего собрания жильцов многоквартирного дома. По общим нормам законодательства при решении вопроса о реконструкции помещения должно быть получено сто процентов голосов собственников многоквартирного дома. Но, при этом, в практике встречаются случаи, когда получение такого количества голосов, становится невозможным, несмотря на все предпринятые меры лицом, желающим узаконить произведенную реконструкцию. К таким случаям можно отнести, например, ситуации, когда большинство жителей дома просто игнорируют объявление о проведении собрания и не являются на него при его проведении в очной форме, а при проведении собрания в заочной форме не дают письменного ответа по вопросам, вынесенным на обсуждение собрания жильцов. Иначе говоря, решение вопроса им безразлично. Однако, несмотря на это, при принятии решения в суде, это порой становиться камнем преткновения для признания права собственности заинтересованного лица на реконструкцию.
В большинстве случаев, при возникновении подобных ситуаций, судьи руководствоваться всеми аргументами, приводимыми истцом, и, в том числе, безразличным отношением жильцов к разрешению проблемы.
В связи с этим, в практике существуют случаи узаконивания самовольных реконструкций в силу приобретательной давности.

Исходя из общих положений законодательства, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, выясняется, действительно ли истец владел имуществом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным. Данные факты могут подтверждаться и свидетельскими показаниями.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Данные положения, можно отнести и к случаям, когда лицо владело на праве собственности жилым помещением, однако в целях улучшения своих жилищных условий самовольно произвело реконструкцию помещения, захватив часть имущества, принадлежащего жильцам многоквартирного дома в долях, однако, при этом, не нарушив их права. Владение присвоенной площадью осуществлялось более 15 лет и не вызвало интереса у жильцов, претензий по данному поводу заинтересованное в узаконивание лицо от них не получало. В данном случае лицо, доказав давность владения, непрерывность, открытость может рассчитывать на надлежащую оценку этих обстоятельств судом. Кроме того, во внимание принимаются обстоятельства, когда гражданин производил за свой счет неотделимые улучшения данного имущества, затрачивал на это собственные денежные средства и осуществлял владение имуществом как своим.

Исковое заявление о признание права собственности в силу приобретательной давности подаются по правилам общего искового производства, ответчиком по иску выступает прежний собственник имущества, в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Защита своего права и узаконивание правомочий собственника на имущество, которое находится по разным причинам в пользовании лица, однако не является его собственностью, так как не признано таким в установленном порядке, в каждом конкретном случае требует индивидуального подхода.

В связи с этим, выбор способа признания права собственности на произведенную реконструкцию имущества в каждом случае также будет индивидуальным.

В целях получения подробной информации в отношении порядка признания права собственности на произведенную реконструкцию недвижимого имущества, а также получения юридической помощи советуем обращаться за помощью специалистов.


КОНТАКТНЫЕ ТЕЛЕФОНЫ ЮРИСТОВ ПАТТЭРН-К:

28-10-98; 8-937-918-10-98

© 2015 ПАТТЭРН-К